Ken je de uitspraak ‘ik betaal graag veel belasting, want dat betekent dat ik veel verdien’? In het geval van loondienst klopt deze uitspraak zonder meer! Het kan anders zijn als er sprake is van box 3-inkomen. Zeker nu de Hoge Raad in meerdere uitspraken heeft bevestigd dat ongerealiseerde waardestijgingen wel tot het werkelijk rendement gerekend mag worden.
Nieuwe uitspraak box 3: eindelijk duidelijk welke WOZ-waarde
De uitspraak die de Hoge Raad op 6 juni 2024 voor het eerst deed en op 20 december 2024 in een andere zaak bevestigde in het kader van het vaststellen van het werkelijk rendement in box 3 is een vreemde eend in de bijt. Het is namelijk nieuw dat ongerealiseerde vermogenswinsten tot het resultaat worden gerekend. Er zijn lagere rechters geweest die een ander standpunt innamen, maar dat is nu rechtgetrokken door de Hoge Raad.
In de laatste uitspraak, dus die van 20 december 2024 is duidelijk geworden dat “de t-1-berekening” wordt gehanteerd om te bepalen hoe groot de waardemutatie is die tot het rendement wordt gerekend. Dit houdt in dat voor de aangifte inkomstenbelasting 2024, waarbij de waardepeildatum van box 3 op 1 januari 2024 ligt, gekeken wordt naar de WOZ-waarde van 2024 en de WOZ-waarde van 2025 om de waardemutatie in de aangifte 2024 te kunnen vaststellen. Het bijzondere is dat de WOZ 2024 als peildatum 1 januari 2023 kent en de WOZ 2025 als peildatum 1 januari 2024 hanteert. Dus eigenlijk gaat het om een waardemutatie in 2023 dat in 2024 tot het inkomen wordt gerekend. Volg je me nog?
Daadwerkelijke prijs bij verkoop niet van belang
De Hoge Raad heeft ook beslist dat als de woning in de loop van het jaar is vervreemd dat het resultaat tijdsevenredig wordt verdeeld tussen de verkoper en de koper van het onroerend goed. Dat is nieuw! Dus stel dat het box 3-pand is verkocht op 1 maart, dan moet je dus 2/12 van ‘de t-1-berekening’ aangeven in box 3. Maar de koper van het box 3-pand moet dan 10/12 aangeven, terwijl deze op 1 januari nog niet in bezit was van het pand! En de waardemutatie betreft dan een mutatie in het voorafgaand jaar. Wel heel bijzonder dit.
Daar staat natuurlijk tegenover dat de rente van schulden ook aftrekbaar zijn voor de koper vanaf 1 maart. De Hoge Raad heeft wel aangegeven dat de kosten van de geldlening, zoals notariskosten en taxatiekosten, niet in mindering gebracht mogen worden in box 3. Terwijl deze kosten wel drukken op het werkelijk rendement.
En het echte voordeel, dus de daadwerkelijke verkoopprijs, blijft buiten beschouwing. Waanzin!
De wereld op zijn kop
Wat ik nou het meest bijzonder vind, is dat in dezelfde Wet Inkomstenbelasting, het werkelijk rendement in box 1 op een geheel andere wijze wordt bepaald. Immers, bij het vaststellen van winst in een bedrijf, waarbij ook sprake kan zijn van onroerend goed, wordt uitgegaan van het voorzichtigheidsbeginsel: er is pas winst op het moment dat die winst ook is gerealiseerd. Oftewel: als de verkoop daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. En dan moet er ook afgerekend worden over de werkelijke waarde en niet over de (door computermodellen bepaalde) WOZ-waarde.
En dan kennen we ook nog het begrip ‘eigen woning’. Een box 3-pand kan een box 1-pand worden en omgekeerd. In mijn voorbeeld kan de koper de woning bedoeld hebben als eigen woning, waardoor de woning ‘onbelast’ in box 1 komt. Immers: box 1 kent voor eigen woningen geen waardemutatiebelasting. Wat niet is, kan nog komen? Wie weet!
Ik blijf het superkrom vinden dat je belasting moet betalen over een bezit die door ‘de markt’ aan waardeveranderingen onderhevig is. En dat je tijdens het bezit van zo’n object hier belasting over moet betalen, terwijl het mogelijk is dat je geen inkomsten hieruit verkrijgt.
En als het pand in waarde daalt door ‘de markt’ kan dit resultaat slechts verrekend worden met ander resultaat in box 3. Mocht er geen ander resultaat zijn in box 3, dan heb je pech: je mag niet verrekenen met jaren dat er wel positieve winsten waren. Dit laatste gaat in tegen het totaalwinstprincipe: positieve resultaten belast, negatieve resultaten gaan verloren. Zo schiet je als burger niets op met ‘de nieuwe box 3’.
Verschil met effecten en cryptocurrency
Dus zo kan het gebeuren dat je belasting moet betalen, terwijl het geld in de stenen zit. Dit geldt overigens hetzelfde voor effecten en cryptocurrency. Alleen zijn effecten en cryptocurrency eenvoudiger om te zetten in geld dan onroerend goed. En bij de effecten en cryptocurrency telt het werkelijke resultaat in het jaar. Daar geldt dus niet de ’t-1-berekening’.
Hoe hiermee om te gaan?
De peildatum voor box 3 is nu al bekend, terwijl de belastingheffing op een veel later tijdstip plaatsvindt. We zijn zojuist 1 januari 2025 gepasseerd en de aangifte inkomstenbelasting 2025 hoeft pas in maart/april 2026 gedaan te worden. Maak je gebruik van de uitstelregeling, dan hoeft de aangifte pas voor 1 mei 2027 (!) te gebeuren.
Eind februari 2025 ontvangen we uiterlijk de WOZ-beschikkingen van de gemeente. Dit betreft de WOZ-beschikking 2025 die van belang kan zijn voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 als je gebruik wil maken van het werkelijk rendement in box 3. Controleer deze beschikking dus goed. Maak binnen 6 weken bezwaar als je het niet eens bent met de waardevaststelling. Motivatie van het bezwaar kan eventueel op een later moment.
Werkelijk rendement nog niet invulbaar in de aangifte
Er is nog wel een praktisch probleem: we kunnen het werkelijk rendement nog niet invullen in de aangifte. De Belastingdienst is druk bezig een formulier hiervoor te ontwerpen en deze wordt in de zomer van 2025 op zijn vroegst verwacht. En is dus pas na het aangifte seizoen beschikbaar.
Let op de belastingrente
Zoals gezegd kan er gebruik worden gemaakt van de uitstelregeling. Er is echter een nadeel bij het doen van aangifte zes maanden na afloop van het belastingjaar: de Belastingdienst gaat dan belastingrente berekenen. Voor de inkomstenbelasting bedraagt deze in 2024 en 2025 7,5%. Om de belastingrente te voorkomen of te verminderen is het mogelijk een voorlopige aangifte te doen. En natuurlijk redeneert de Belastingdienst (of eigenlijk: de regering die de wetten opstelt) weer één kant op: heb je in het verleden teveel belasting afgedragen, dan krijg je de belasting terug zonder rentevergoeding.
Ik betaal graag veel belasting?
Deze uitspraak is niet van mij. Ik zie het als mijn taak om belastingen te duiden en helder te maken voor mijn klanten. Het gaat er mij om om helderheid te geven over de mogelijkheden. Beleggingspanden kunnen ook in een BV terechtkomen en volgens het winstregime belast worden, waardoor ongerealiseerde waardemutaties buiten beschouwing blijven. Dat geeft rust.
Je hoeft niet in bezwaar tegen box 3, het kan. Met de alsmaar hogere prijzen voor onroerend goed kan het zomaar zijn dat de forfaitaire heffing in box 3 voordeliger uitvalt dan te gaan voor werkelijk rendement.
Heb je vragen over je eigen situatie?
Zie je door de bomen het bos niet meer? Boek dan een (gratis) kennismakingsgesprek of maak meteen een afspraak voor een (betaald) adviesgesprek.
